Энциклопедия решений. Налогообложение апартаментов (для физических и юридических лиц) (июль 2025)
Подготовлены законопроекты о приравнивании апартаментов к жилой недвижимости и распространении на них положений ЖК РФ, а также о возможности постоянной регистрации в них граждан.
Имущественный вычет по НДФЛ при покупке апартаментов
Помимо отсутствия правовой защиты (так, предварительные договоры купли-продажи апартаментов не являются договорами участия в долевом строительстве, на правоотношения по их приобретению не распространяются гарантии, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (см. письмо Минстроя России от 21.11.2016 N 38813-НС/07)), покупатели нежилых помещений не имеют права на налоговый вычет по НДФЛ.
Из буквального прочтения пп. 3 и 4 п. 1 ст.
220 НК РФ следует, что имущественный налоговый вычет, связанный с покупкой недвижимости, может быть предоставлен только в отношении жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них. При указании в документах, подтверждающих право на предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, иных предметов и объектов недвижимости имущественный налоговый вычет не может быть предоставлен (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 23.04.2012 N 20-14/035807@).
При покупке физическим лицом апартаментов имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику в случае, если в правоустанавливающих документах приобретенного имущества объектом права является квартира или доля в квартире с назначением — жилое (ответ с официального сайта ФНС России от 12.01.2017). Представляется, что как бы ни называлось помещение при его покупке, если в документах о праве собственности есть указание на его жилой характер, то вычет получить можно, если нет — нельзя.
к содержанию ↑Внимание
Конституционный Суд РФ указал, что право на вычет не возникает и в случае перевода апартаментов в объект жилой недвижимости (п. 2 определения от 06.06.2017 N 1164-О), поскольку предоставление налогового вычета предполагает поощрение налоговой льготой именно строительства и приобретения гражданами жилья, а не перевода уже принадлежащих им нежилых помещений в объекты жилой недвижимости, который по содержанию и правовым последствиям не равнозначен строительству жилых помещений или их приобретению по договору.
Отметим, что пп. 1 п. 1 ст.
21 НК РФ налогоплательщику предоставлено право обратиться за персональными разъяснениями в налоговый орган по месту своего учета. Возможно, ИФНС даст положительный ответ на вопрос о вычетах по апартаментам в конкретном случае (см., например, письма ИФНС России N 21 по г. Москве от 14.05.2018 N 08-13/31922@, от 25.05.2018 N 08-13/34607@).
Налог на имущество физлиц в отношении апартаментов
В соответствии со ст. 401 НК РФ объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц являются как жилые помещения (жилой дом, квартира, комната), так и нежилые (включая апартаменты). Предельные налоговые ставки по налогу на имущество физических лиц, а также предусмотренные НК РФ налоговые преференции (налоговые вычеты, налоговые льготы) установлены в зависимости от вида объекта налогообложения.
В связи с тем, что апартаменты относятся к прочим объектам налогообложения, налоговая ставка может устанавливаться не более 0,5%. Если апартаменты находятся в здании, включенном в перечень объектов, облагаемых налогом на имущество организаций от кадастровой стоимости в соответствии со ст. 378.2 НК РФ, то налоговая ставка может устанавливаться до 2% (ст.
406 НК РФ, ответ с официального сайта ФНС России от 07.07.2015).
Налоговые вычеты, установленные ст. 403 НК РФ в отношении объектов жилого назначения (жилой дом, квартира, комната), а также налоговые льготы (ст. 407 НК РФ) в отношении апартаментов не применяются (см.
письмо Минфина России от 03.10.2017 N 03-05-06-01/64227).
к содержанию ↑Чем отличается налогообложение апартаментов от квартир
Апартаменты в среднем стоят меньше квартир — в этом их основная привлекательность. Однако перед приобретением стоит изучить нюансы налогообложения. На практике часто бывает так, что налоги и другие обязательные платежи «съедают» выгоду от разницы в цене.
- Какие налоги платят собственники апартаментов
- Имущественный налог
- Налог при продаже апартаментов
- Налог на сдачу в аренду
Несмотря на то, что апартаменты относят к коммерческой недвижимости, в них можно жить
В федеральном законодательстве не закреплено понятие апартаментов. Этот термин упоминается в нормативно-правовых актах, регламентирующих ведение гостиничного бизнеса.
Ещё по этой теме
Чем апартаменты отличаются от квартиры
У апартаментов есть признаки жилой недвижимости — в них можно проживать и даже оформлять временную прописку. Однако юридически их относят к нежилым помещениям.
Что это означает для владельца? Апартаменты приравнивают к коммерческой недвижимости, а значит, они не являются объектами первой необходимости. Соответственно, нормы налогообложения для квартир и жилых домов не применимы к данной категории, даже если там постоянно проживают люди.
к содержанию ↑Какие налоги платят собственники апартаментов
Есть несколько налогов на апартаменты. Пока человек владеет объектом, он должен каждый год платить имущественный налог. Если недвижимость помогла ему получить доход (например, в результате сдачи в аренду или продажи), то необходимо также заплатить налог на доходы физических лиц.
Имущественный налог
Налог на имущество физических лиц платит собственник недвижимости. Если владельцев несколько, сумму делят на всех пропорционально их долям. Платеж начисляют раз в год, внести его нужно до 1 декабря.
Размер взносов зависит от нескольких факторов:
- субъекта РФ, в котором расположена недвижимость;
- категории земли под помещением;
- размера кадастровой стоимости объекта;
- наличия в здании помещений, занятых под ведение предпринимательской деятельности.
Мнение экспертаМитрофанов Денис РомановичВ качестве налоговой базы для расчета платежей используют кадастровую стоимость. Ежегодно региональные власти устанавливают показатель и заносят в Единый государственный реестр недвижимости. Узнать его можно на официальном сайте ведомства.
Размер ставки зависит от категории земли, на которой расположен объект. Индивидуальные и многоквартирные дома строят на землях для жилищной застройки, ставка составляет 0,1%. С апартаментами ситуация сложнее.
Если они расположены на земле, предназначенной для размещения гостиничных объектов, платить придется 0,5%. А если участок выделен для общественно-делового, торгового или офисного использования — 2%.
Разница кажется небольшой, однако при пересчете на реальные цифры она превращается в десятки тысяч рублей. Рассмотрим на примере.
Владимир владеет тремя объектами недвижимости в Москве — квартирой и двумя апартаментами. Предположим, что кадастровая стоимость у них одинаковая — 5 млн рублей. Налоговые ставки применяют разные — 0,1%, 0,5% и 2%.
к содержанию ↑За квартиру мужчина заплатит 5000 рублей, за первые апартаменты — 25 000, а за вторые — 100 000 в год. Если апартаменты использовать не с целью получения прибыли, содержать их довольно накладно.
Налог при продаже апартаментов
Если вы планируете продавать недвижимость, заранее подумайте об уплате налога. По закону, 13% от полученного дохода нужно перечислить государству. От обязанности освобождаются собственники, которые владели объектом более пяти лет.
Мнение экспертаМитрофанов Денис РомановичРазмер дохода определяется как разница между ценой продажи и покупки недвижимости. Если вы, например, приобрели апартаменты за 4 млн рублей три года назад, а продали за 6 млн сейчас, придется заплатить налог с 2 млн рублей.
При продаже жилых объектов есть послабления. Например, срок владения недвижимости, при котором освобождают от уплаты налогов, может быть сокращен до трех лет. Но только в некоторых случаях:
- если жилье собственнику передал близкий родственник по договору дарения;
- если он получил объект в наследство;
- если право собственности перешло к владельцу после оформления договора ренты или в результате приватизации.
Если квартиру вы получили в дар от родственников, продать ее без уплаты налога можно уже через три года
На собственников апартаментов эти правила не распространяются. Минимальный срок владения, освобождающий от уплаты налога на прибыль, — пять лет.
Планируете приобрести недвижимость? Обратите внимание на ипотеку от Совкомбанка. Мы предлагаем несколько программ, в рамках которых можно приобрести в том числе и апартаменты.
к содержанию ↑Налог на доход от сдачи в аренду
Государство применяет разные ставки к разным категориям пользователей. Физические лица платят 13%. Декларацию нужно подать до 1 мая, а платеж внести до 15 июля.
Владельцам квартир, комнат и жилых домов снизить налог помогает самозанятость. Получив статус, платить придется всего 4%. Однако к апартаментам эта схема не относится.
Собственники коммерческой недвижимости могут зарегистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей и выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН). Тогда с дохода от сдачи в аренду они будут платить 6%. Однако перейти на УСН нужно успеть за 30 дней с момента регистрации, иначе сделать это можно будет только в следующем году.
На общей системе налогообложения ставка составляет 20%.
Получаете дополнительный доход? Сохранить и приумножить его поможет онлайн-копилка от Совкомбанка. Пополнять ее и снимать средства можно в любое время, а значит, деньги всегда будут под рукой.
Хороший способ сберечь деньги — онлайн-копилка с возможностью пополнения и снятия средств. Откройте онлайн-копилку до 13,6% годовых в мобильном приложении «Халва — Совкомбанк».
к содержанию ↑Можно ли получить налоговый вычет при покупке апартаментов
Те, кто хоть раз приобретал квартиру или дом, знают, что после покупки можно получить приятный бонус — возврат части стоимости в виде налогового вычета. Государство возвращает 13%, но максимум с двух миллионов рублей. То есть, если недвижимость стоила меньше, вернут 13% от ее цены, а если больше — 13% от двух миллионов.
Таким образом, максимально возможная сумма вычета составляет 260 000 рублей.
Но есть важное условие — новоиспеченный владелец жилья должен получать официальную зарплату и платить с нее налоги государству. Именно с уплаченных платежей и возвращают вычет.
Чтобы получить налоговый вычет, нужно регулярно платить НДФЛ
К сожалению, после покупки апартаментов получить налоговый вычет не получится. Акция распространяется только на жилую недвижимость — квартиры, дома, комнаты. Это стоит учитывать, если вы еще окончательно не решили, какой объект приобрести.
Апартаменты стоят примерно на 15–30% дешевле, чем квартиры той же площади. Это обусловлено тем, что земля под ними, как правило, менее дорогая. Но прежде чем польститься на гипотетическую выгоду, стоит тщательно все рассчитать.
Взять во внимание отсутствие налогового вычета, более высокие налоги и коммунальные платежи.
Не исключено, что разница нивелируется в течение ближайших пяти-семи лет, а затем содержание апартаментов станет совсем невыгодным.
Подведем итоги. Налоговая нагрузка у владельцев апартаментов в целом выше, чем у собственников квартир. Также они лишены некоторых послаблений и льгот.
Это связано с тем, что данная категория объектов не относится к жилой недвижимости. Основное ее назначение — коммерческое использование.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
к содержанию ↑В Москве выросла кадастровая стоимость. Как изменится налог на квартиры
В ноябре 2023 года столичные власти утвердили результаты очередного тура государственной кадастровой оценки, на основе которой будут рассчитываться налоги на недвижимость с 1 января 2024 года. Спросили у экспертов, как это скажется на размере налога на имущество, основой которого является кадастровая стоимость, и когда москвичам придется заплатить налог с учетом кадастровой переоценки.
к содержанию ↑На сколько выросла кадастровая стоимость жилья
Кадастровая стоимость жилой недвижимости в Москве, по оценкам городских властей, вырастет с 1 января 2024 года в среднем на 21%. Согласно расчетам Consul Group, сделанным по запросу «РБК-Недвижимости», средний рост кадастровой стоимости по жилым помещениям (квартирам) по Старой Москве составил 19% по сравнению с последней кадастровой переоценкой. Аналитики оценили изменение кадастровой стоимости на основе данных Росреестра около 1 млн квартир в разных округах, у которых есть собственники, или от 50 тыс.
Мнение экспертаМитрофанов Денис Романовичдо 100 тыс. в каждом административном округе. Из выборки для более точных показателей были исключены слишком маленькие (8–10 кв.
м) и большие квартиры (от 1 тыс. кв. м).
«Сравнивая кадастровую стоимость на 2024 год со стоимостью на 2023 год, мы заметили рост кадастровой стоимости по жилым помещениям (квартирам) в Старой Москве на 19% и рост на 17,5% в Новой Москве», — рассказал управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.
к содержанию ↑Изменение кадастровой стоимости жилья по округам
Данные: Consul Group
Зачем нужна кадастровая оценка
Кадастровая оценка определяет со стороны государства цену конкретного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость необходима для вычисления суммы налога на недвижимость, подсчета суммы налога в случае купли-продажи (аренды, обмена жилья), оформления права наследования на жилье, оформления договора дарения на недвижимость и так далее. Такую оценку проводят с определенной периодичностью, предыдущие перерасчеты в столице были в 2021 и 2018 годах.
Узнать кадастровую стоимость квартиры можно через сервисы Росреестра или заказать на портале госуслуг бесплатную выписку о кадастровой стоимости на свой объект. Подробнее об этом читайте «Как узнать кадастровую стоимость недвижимости. Инструкция»
к содержанию ↑Как переоценка скажется на налогах
Кадастровая стоимость жилья служит налоговой базой по имущественному налогу. Соответственно, налоговое бремя для москвичей может вырасти пропорционально увеличению кадастровой стоимости — на величину до 21%. Но в реальности это увеличение будет ниже.
Сейчас действует законодательная норма, по которой сумма налога на имущество физлиц не может вырасти более чем на 10% от аналогичной суммы за прошлый год независимо от роста кадастровой стоимости при очередной ГКО (п. 8.1. ст.
408 НК РФ), отметил бщественный уполномоченный в Москве по вопросам судебной экспертизы, кадастровой оценки и оспариванию кадастровой стоимости Кирилл Кулаков. «Это значит, что как бы кадастровая стоимость квартиры ни увеличивалась вследствие проведения очередной государственной кадастровой переоценки, рост суммы налога не превысит плюс 10% от года к году», — пояснил Сергей Пивоварчик. «Сумма налога на недвижимое имущество не может вырасти более чем на 10% от суммы налога за прошлый год.
к содержанию ↑То есть увеличение налога будет постепенным. Но каждый год он все равно будет расти», — добавила адвокат, партнер юридической фирмы «Стрим» Алена Антонова.
Налоговые ставки на недвижимость в Москве
- до 10 млн руб. ставка налога — 0,1%;
- от 10 до 20 млн руб. ставка налога — 0,15%;
- от 20 до 50 млн руб. ставка налога — 0,2%;
- от 50 до 300 млн руб. ставка налога — 0,3%;
- более 300 млн руб. ставка налога — 2%.
Когда и сколько заплатят налог с учетом переоценки
Платить налог на имущество с учетом переоценки, утвержденной в 2024 году, москвичам нужно будет только в 2025 году. «Налог на недвижимое имущество физических лиц за 2024 год, который будет рассчитан на основании кадастровой стоимости, утвержденной на 2024 год, подлежит уплате до 1 декабря 2025 года», — пояснил Сергей Пивоварчик. «В 2024 году физические лица до 1 декабря должны будут уплатить налог за 2023 год», — уточнил он.
Следующая