Оценка имущества при вступлении в наследство
В соответствии с главой 25,3 Налогового кодекса РФ, наследник может выбрать один из вариантов стоимости объекта:
- кадастровая;
- инвентаризационная;
- номинальная;
- рыночная.
В любом случае стоимость определяется на день открытия наследства.
Кадастровая и инвентаризационная стоимость может быть только у объекта недвижимости, но инвентаризационную стоимость невозможно получить уже несколько лет, потому что в России сейчас нет уполномоченных организаций. Кадастровую стоимость можно получить в Федеральной Кадастровой Палате. Большинство объектов недвижимости оформляют в наследство по кадастровой стоимости.
Она указана в кадастровом паспорте объекта недвижимости, который нужен нотариусу для оформления вступления в наследство. Таким образом, при оформлении наследства по кадастровой стоимости заказывать оценку не нужно.
Номинальная стоимость может быть только у акций и долей в уставном капитале юридического лица, но сегодня нельзя получить документ с указанием номинальной стоимости, который соответствовал бы закону и мог быть принят нотариусом. Сведения о номинальной стоимости можно получить из выписки реестродержателя акций, однако реестродержатели не имеют права определять стоимость, и поэтому такие выписки нотариусу не подходят.
Таким образом, универсальной и всегда доступной для установления является только рыночная стоимость. Ее и устанавливают независимые оценщики, выдавая клиенту отчет об оценке. Документ должен называться именно так и никак иначе.
В каких случаях нотариус может использовать только рыночную стоимость?
Некоторое имущество, например, автомобили, могут оцениваться только по рыночной стоимости, потому что они не имеют никакой другой.
Необходимость в оценке недвижимости по рыночной стоимости возникает в том случае, если наследников несколько, наследство распределяется по закону, но наследники хотят получить не равные доли каждого объекта, а распределить между собой объекты целиком.
Чтобы распределить такие объекты справедливо, распределять их необходимо с учетом рыночной стоимости, а для этого необходима оценка всего имущества.
к содержанию ↑Какая стоимость выше — кадастровая или рыночная?
Рыночная стоимость недвижимости почти всегда выше кадастровой, иногда в несколько раз. Это значит, что размер пошлины за оформление наследства при оценке по рыночной стоимости будет больше.
В каких случаях может быть выгодно предоставлять рыночную стоимость имущества?
Если для получения кадастрового паспорта необходимо ехать далеко в другой регион, услуги оценщика могут оказаться дешевле, чем поездка. Правда, он может оценить объект существенно дороже кадастровой стоимости, и тогда разницу в расходах «съест» государственная пошлина за оформление наследства.
Задать вопрос
Время работы
С понедельника по пятницу офис работает без обеда, в субботу и воскресенье — только по предварительному согласованию. Звонки принимаются круглосуточно, в режиме 24/7. Мы будем рады видеть вас
Кто имеет право проводить оценочные работы?
Для оценки жилого недвижимого имущества Вы можете нанять:
- Государственную организацию. Представители БТИ определят инвестиционную стоимость жилья, рыночную стоимость квартиры рассчитывает Кадастровая Палата.
- Негосударственную организацию и частного эксперта. Но правом проводить оценку жилья (другого движимого и недвижимого имущества) обладают только организации, которые имеют лицензию на данный род деятельности. В экспертной группе должны работать квалифицированные оценщики, поэтому стоит проверить предварительно репутацию СРО, ее разрешения на проведение оценки, регистрацию фирмы и т.д.
Порядок действий наследников, при оценке жилого имущества
- Подбор подходящей, лицензированной экспертной группы с квалифицированными сотрудниками. Обратите внимание на то, что говорят об оценочной фирме на рынке услуг, бывшие и нынешние клиенты, на рынке жилья. Эксперту предстоит не только оценить жилье, но и проанализировать ситуацию на рынке недвижимости и т.д.
- Эксперт и Наследник подписывают договор, в котором оговорены сроки оценки, ее стоимость, адрес квартиры, порядок услуг. Договор должен удовлетворять потребности обеих сторон и быть взаимовыгодным.
- Эксперт проводит оценку в любое удобное для клиента время. Такого рода услуги обычно оказывают с 9.00 до 18.00, но в договоре может стоять другое оговоренное время.
- При себе оценщик имеет договор, кассовый чек об оплате услуг, приходный ордер. Без этих бумаг отдавать плату за услуги незаконно.
- Эксперт получает все документы на квартиру, необходимые данные вносятся в отдельный акт.
- Эксперт определяет стоимость недвижимости с помощью различных профессиональных методов.
- Если экспертиза заняла больше, чем пять рабочих дней – Заказчик имеет право потребовать ускорить процедуру.
- Клиент получает на руки отчет, который является документом для вступления в права наследования.
- Нотариус рассчитывает размер госпошлины на основании данных, указанных в отчете. Также отчет можно предоставить в судебной инстанции, если имеет место конфликт наследников.
Методик, по которым производится оценка стоимости квартиры, достаточно. Государственные эксперты (БТИ) обычно используют метод оценки стоимости квартиры на рынке недвижимости. Анализируется рынок недвижимости, данная квартира сравнивается с аналогичными квартирами, выводится ее усредненная стоимость.
На усредненную стоимость могут повлиять различные коэффициенты. Некоторые эксперты проводят оценку на основании документации на квартиру, но это неправильный метод – он дает неточный результат. Применяется он только тогда, когда нет возможности выехать на квартиру.
к содержанию ↑Коэффициенты, влияющие на стоимость квартиры
На стоимость квартиры влияют и данные, указанные в документации, и результаты визуального осмотра. Коэффициенты, которые учитываются при оценке:
- Площадь квартиры (дома, половины дома).
- Планировка квартиры.
- Реальное техническое состояние квартиры.
- Этажность дома, в котором находится квартира.
- Характеристика района.
- Техническое состояние жилого многоэтажного дома.
- Месторасположение относительно инфраструктуры, метро, трассы и т.д.
Документация, необходимая для оценки стоимости квартиры
В процессе оценки стоимости квартиры специалист проводит анализ определенной документации. Заказчик обязан заблаговременно подготовить такой пакет документов:
1. Правоустанавливающий документ. В нем указано, на каких законных основаниях жилье принадлежит тому, кто оставил его в наследство.
Умерший/пропавший без вести хозяин мог приватизировать жилое имущество, приобрести его, получить в наследство или в подарок.
2. Технические документы:
- Выписка из ЕГРН.
- Кадастровый паспорт квартиры.
- Справка из БТИ формы «11-а».
- Паспорт из БТИ.
- Документ из налогового органа, свидетельствующий о наличии или отсутствии долгов по налогам.
- Документ из коммунального органа, который свидетельствует о наличии или отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Если Вам досталась квартира, за которой числится много налоговых или коммунальных долгов – Вы имеете законное право отказаться от нее. Иногда задолженность не покрывает даже стоимость жилища, проданного на торгах. Современное законодательство не предусматривает наследование имущества и отказа от долгов, которые числятся за этим имуществом.
Разрешить эту непростую дилемму вам помогут юридические услуги по наследственным отношениям.
к содержанию ↑Как оформляется результат экспертизы?
Отчет экспертной организации об оценке стоимости квартиры – это документ. Он должен быть оформлен определенным образом и содержать в себе такую информацию:
- Описание всех технических характеристик квартиры.
- Анализ текущей ситуации на рынке жилой недвижимости.
- Описание методики, с помощью которой проводилась оценка жилого имущества.
- Стоимость рыночной стоимости жилья.
Отчет будет законным, если к нему прикрепить такой пакет документов:
- Собственно отчет.
- Экземпляр договора на оказание данной услуги.
- Акт, в котором описаны проделанные оценщиком работы.
- Платежный документ – кассовый чек или квитанция, подтверждающий оплату предоставленных оценочных услуг.
Срок действия экспертного отчета о стоимость жилья
Срок законной силы отчета о стоимости квартиры ограничен – он составляет полгода. За шесть месяцев может измениться ситуация на рынке недвижимости: квартиры периодически растут или падают в цене. Если затянуть сроки – то может понадобиться новая экспертная оценка, поскольку предыдущий документ потеряет законную силу.
Однако если Отчет о стоимости квартиры необходим суду для решения спора между наследниками – он является бессрочным документом. В этом случае он «привязывается» к дате получения наследства.
Оформить полученное наследство – это непростая процедура, которая таит в себе достаточно «подводных камней». Например, отчет о стоимости квартиры должен быть «привязан» к дате смерти прежнего владельца, а не ко дню окончания оценочной экспертизы. На рынке оценочных услуг достаточно недобропорядочных экспертных компаний без лицензии и квалифицированных специалистов.
Если вы осознаете, что не справляетесь с имущественными обязательствами – обратитесь за помощью юриста через интернет.
к содержанию ↑Что такое оценка для вступления в наследство?
В процессе принятия имущества человек обязательно обращается к нотариусу, который и занимается оформлением наследства. Нотариусу потребуется немало документов, чтобы наследование прошло законно. Одним из таких документов и является отчет об оценке рыночной стоимости принимаемого имущества.
Оценка для наследства – акт установления рыночной стоимости имущества на конкретный период с целью уплаты нотариальной пошлины и дальнейшего оформления прав на собственность.
Стоимость услуги нотариального удостоверения факта вступления в наследство напрямую зависит от рыночной стоимости объекта. Для наследников 1 и 2 очереди – это 0,3% от рыночной стоимости земельного участка, для всех остальных – 0,6%.
Процесс оценки в этой ситуации стандартный, но с одним важным нюансом: рыночная стоимость наследуемого имущества определяется не на дату обращения к оценщику, а на дату смерти наследодателя.
к содержанию ↑Пример:
Мнение экспертаМитрофанов Денис РомановичДля оценки клиент обращается в марте, но смерть наследодателя произошла в декабре прошлого года. Соответственно, стоимость объекта определяется на декабрь.
Как происходит оценка для вступления в наследство?
Перед обращением в оценочную компанию лучше уточнить у нотариуса, нужен ли ему полноценный отчет или достаточно справки о рыночной стоимости наследуемого имущества. Оба варианта имеют юридическую силу, так как справка представляет собой краткую форму отчета.
Порядок проведения оценки:
- Обращение к оценщику
- Изучение оценщиком объекта оценки
- Выезд на осмотр объекта, если таковой вообще возможен.
Например, для оценки акций при вступлении в наследство необходимость в осмотре отпадает.
- Определение метода оценки.
В зависимости от оцениваемого имущества выбирается тот или иной метод оценки. На данный момент в практике применяются 3 подхода: сравнительный, затратный и доходный.
- Проведение расчетов для определения рыночной стоимости.
- Формирование самого отчета об оценке
Что получает клиент?
Все полученные сведения и итоговую стоимость наследуемого имущества оценщик формирует в отчет. Законодательством предусмотрены все стандарты выполнения отчета, которые необходимо соблюдать, чтобы он имел силу.
Готовый отчет вы можете предоставлять нотариусу для того, чтобы он выдал свидетельство о праве наследования.
Также данный отчет нотариус может использовать для определения долей, если на имущество претендуют несколько наследников. Или отчет можно предоставить в суд, если в отношении наследуемой массы есть конфликт между наследниками.
Пример из практики:
Например, недавно к нам обратился клиент, у которого был конфликт с братом относительно дачи, которую они получили в наследство от родителей. Родственники не могли решить, сколько один из братьев должен заплатить другому, чтобы единолично владеть недвижимостью. Наши оценщики оперативно и профессионально провели оценку долей, и на основании нашего отчета вопрос был быстро решен в суде.
Полноценный отчет содержит:
- Сведения об Оценщике и Заказчике
- Характеристика объекта оценки
- Обзор и анализ рынка
- Обоснование методики оценки
- Определение рыночной стоимости
- Документы Оценщика: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
- Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис
- Документы Заказчика: правоустанавливающая и техническая документация на объект
- Фотографии объекта
Показать полностью
к содержанию ↑Для чего проводится оценка
Оценка имущества – это определение его стоимости независимыми экспертами. Целями проведения оценки являются:
- определение размера госпошлины для оформления свидетельства о праве на наследство;
- установление стоимости разных видов имущества умершего для определения долей наследников;
- определение соотношения между стоимостью наследуемого имущества и долговыми обязательствами умершего.
Размер госпошлины за оформление наследства зависит от оценочной стоимости имущества (ст. 333.24 НК РФ) и составляет 0,3% от такой стоимости для близких родственников (но не более 100000 рублей) и 0,6% для остальных (но не более миллиона рублей).
Если умершему принадлежало разнородное имущество в виде объектов недвижимости, транспортных средств и земельных участков, то нужно оценить данное имущество в денежном эквиваленте, чтобы распределить его между наследниками в соответствии с долями, которые причитаются им по закону.
Принятие наследства предполагает также принятие долговых обязательств умершего, поэтому оценка стоимости наследства позволяет оценить, есть ли смысл принимать наследство или лучше отказаться от него, так как сумма долгов умершего превышает стоимость оставленного имущества.
Оценка имущества при вступлении в наследство регулируется:
- Гражданским кодексом;
- Налоговым кодексом;
- законом № 135 «Об оценочной деятельности в РФ».
Ст. 1172 ГК РФ определяет оценку имущества как одну из мер по охране наследства. Согласно положениям данной статьи, при открытии наследства проведение оценки вправе инициировать следующие лица:
- исполнитель завещания;
- наследники;
- служба опеки (при наличии несовершеннолетних или ограниченных в дееспособности наследников).
В п. 1 ст. 333.25 НК РФ указано, что стоимость наследуемого имущества должна определяться на дату смерти наследодателя, а закон № 135 определяет права и обязанности оценщиков, регламентирует процедуру оценки и основные требования к содержанию контракта между заказчиком и оценщиком.
Порядок проведения оценки:
- Обращение к оценщику
- Изучение оценщиком объекта оценки
- Выезд на осмотр объекта, если таковой вообще возможен.
Например, для оценки акций при вступлении в наследство необходимость в осмотре отпадает.
- Определение метода оценки.
В зависимости от оцениваемого имущества выбирается тот или иной метод оценки. На данный момент в практике применяются 3 подхода: сравнительный, затратный и доходный.
- Проведение расчетов для определения рыночной стоимости.
- Формирование самого отчета об оценке