Расторжение договора аренды в одностороннем порядке со стороны арендодателя
Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора аренды в одностороннем порядке со стороны арендодателя (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2021 N 310-ЭС21-8239 по делу N А09-9684/2019
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о расторжении договора аренды железнодорожных вагонов, обязании принять вагоны на текущих станциях дислокации.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано, поскольку установлен факт передачи арендатору спорного имущества (вагонов) и его использования, при этом арендатором реализовано право на односторонний отказ от исполнения договора аренды путем направления арендодателю уведомления о досрочном расторжении договора, в связи с чем договор прекратил свое действие.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано. При этом суд исходил из следующего: в договоре аренды стороны согласовали условия расторжения данного договора как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора; истец реализовал свое право на односторонний отказ от исполнения договора аренды от 30.10.2018, направив ответчику уведомление от 06.06.2019 N 176 о досрочном расторжении договора аренды от 30.10.2018; ответчик принял предложение истца о расторжении договора, подписал соглашение о расторжении от 06.06.2019 и направил в адрес истца уведомление от 12.07.2019 с указанием реквизитов железнодорожной станции и получателя для оформления арендованных вагонов; доказательства уклонения общества «Чермет» от приемки арендованного имущества отсутствуют; данный договор прекратил свое действие и оснований для его расторжения в судебном порядке у суда не имеется.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения Сторонами 29.05.2008 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, пунктами 8.3 и 8.4 которого предусмотрено досрочное расторжение этого договора арендодателем в одностороннем порядке в случаях использования объекта аренды не по целевому назначению, проведения арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования с арендодателем и без соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.
В случае принятия решения арендодателем о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления такого уведомления.
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения.
Риски арендодателя при заключении договора Если стороны в договоре согласовали право арендодателя расторгнуть договор в случае нарушения его условий арендатором, но не указали, что речь идет именно об одностороннем отказе от договора во внесудебном порядке, данное условие может быть квалифицировано как право арендодателя расторгнуть договор только через суд по правилам п. 2 ст. 450 ГК РФ.
В этом случае арендодатель не сможет без обращения в суд в одностороннем порядке заявить о прекращении договора аренды и потребовать возврата арендованного имущества.
Нормативные акты
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020) Поскольку по истечении указанного в договоре аренды пятилетнего срока ни одна из сторон не заявила о его расторжении и общество продолжило использование участков без возражении со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций сделали правильные выводы о том, что, по правилам п. 2 ст.
621 ГК РФ, действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок, общество, обратившись в период действия указанного договора к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды участков на новый срок, как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению арендованные им земельные участки на протяжении длительного времени, вправе требовать предоставления ему в аренду спорных земельных участков на новый срок по правилам подп. 31 п. 2 ст.
39.6 ЗК РФ.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.07.2023)
(с изм. и доп., вступ.
в силу с 12.09.2023) Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.
к содержанию ↑Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Юридические аспекты аренды: досрочное расторжение, форс-мажор и алгоритм действий для Арендодателя
Какие действия должен предпринять Арендодатель в случае, если действующий Арендатор хочет досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения, заключенный на пять лет с регистрацией, ссылаясь на форс-мажорные обстоятельства из пункта договора? Учитывая, что произошла смена Ген. директора с выкупом бизнеса и необходим алгоритм действий в данном случае Арендодателем.
/ Юлий , Москва2022-10-21Категория: Недвижимость59 1
к содержанию ↑Ответы юристов (1)
- Лихачёв Василий
Лихачёв Василий Юрист,
Москва На сайте: 1904 дняОтветов: 7923 Рейтинг: 9.64Здравствуйте! В соответствии с Законом о договоре аренды (статьи 633-656 ГК РФ), действующий Арендатор не имеет права одностороннего расторжения договора аренды нежилого помещения досрочно, если иное не предусмотрено договором или законодательством.
Поэтому, если в договоре аренды не указаны условия досрочного расторжения договора в случае форс-мажорных обстоятельств, то Арендодатель вправе отказать Арендатору в таком расторжении. Также, для подтверждения наличия форс-мажорных обстоятельств, Арендатор обязан предоставить соответствующие документы.
При отказе Арендодателя и возникновении спора между сторонами, они могут обратиться в суд или к Арбитражу для разрешения конфликта.
#2183322 2022-10-21 02:02:15Лихачёв Василий Юрист,
Москва На сайте: 1904 дняОтветов: 7923 Рейтинг: 9.64Для решения данного вопроса, Арендодателем в первую очередь следует ознакомиться с условиями заключенного договора аренды, а именно с пунктом, на который ссылаются Действующий Арендатор.
Далее, необходимо проверить действительно ли в данном случае имеют место форс-мажорные обстоятельства, которые предусмотрены в договоре аренды как основание для досрочного расторжения. В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, форс-мажорным обстоятельством признается чрезвычайное и непредотвратимое обстоятельство, возникшее в результате событий чрезвычайного характера (стихийные бедствия, эпидемии и т. п.), которые невозможно было предвидеть и предотвратить.
Если Действующий Арендатор находится в одном из вышеуказанных случаев, то Арендодателю необходимо провести переговоры с Арендатором и попытаться найти компромиссное решение, удовлетворяющее обе стороны. Если же форс-мажорных обстоятельств не имеется, можно требовать от Действующего Арендатора исполнения договора или в случае нарушения — потребовать компенсации убытков.
Способом расторжения договора аренды в случае форс-мажорных обстоятельств также должен быть предусмотрен в договоре. Обычно это письменное заявление о расторжении договора с указанием основания для расторжения и срока, в течение которого должны быть приняты меры для урегулирования ситуации.
В целом, рекомендуется в данной ситуации обратиться к юристу, специализирующемуся на данной тематике, который сможет проконсультировать более детально и грамотно составить документы для защиты интересов Арендодателя.
#2286254 2022-10-21 02:02:15Лихачёв Василий Юрист,
Москва На сайте: 1904 дняОтветов: 7923 Рейтинг: 9.64Статьи закона, которые применимы для решения данного вопроса: — Гражданский кодекс РФ, статьи 618-621 «Аренда вещей» — Федеральный Закон от 21.11.2011 N 307-ФЗ «Об аренде земельных участков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» — Международные договоры, если речь идет о форс-мажорных обстоятельствах, имеющих отношение к международному праву.
#2388762 2022-10-21 02:02:15В работе БесплатныйГорячая линияБЕСПЛАТНАЯ консультация! Звоните!
Москва, МО, Россия
Консультируйтесь с юристом онлайн
к содержанию ↑Расторжение договора аренды помещения
Обстоятельства для расторжения договора аренды помещения могут быть самыми разными. Со стороны арендатора причиной для этого может послужить закрытие определенной точки или ликвидация убыточного бизнеса в целом, а возможно, просто переезд на новое место, поскольку владелец бизнеса нашел более подходящее помещение или здание. Причиной для расторжения договора аренды со стороны арендодателя может стать нарушение арендатором условий эксплуатации объекта или желание либо необходимость использовать помещение для собственных нужд.
В данной статье мы расскажем, почему нужно официально расторгать договор аренды помещения и каким образом это происходит.
к содержанию ↑Почему арендатор не может просто освободить помещение
Кажется, чтобы прервать действие договора, арендатору достаточно освободить помещение и больше им не пользоваться, передав арендодателю ключи. На самом деле все не так просто. По договору аренды помещения арендатор обязан вносить арендную плату, содержать арендуемую площадь в надлежащем состоянии, оплачивать коммунальные услуги, если это предусмотрено договором и т.
д. Поэтому сам факт освобождения помещения и передачи ключей арендодателю не прекращает действия договора. В дальнейшем арендатор, на законных основаниях, в любой момент может потребовать оплату за оставшееся время до окончания срока действия договора, со всеми соответствующими штрафами и пенями за просрочки.
Поэтому при освобождении помещения необходимо расторгнуть договор по всем правилам действующего законодательства.
к содержанию ↑Способы прекращения договора
Договор аренды можно прекратить одним из следующих, предусмотренных законом, способов:
- расторгнуть по соглашению сторон, когда и арендатор, и арендодатель намерены прекратить аренду и не имеют претензий друг к другу;
- расторгнуть договор через суд, если какая-либо из сторон договора препятствует его расторжению;
- отказаться от договора одной из сторон, если договор предусматривает такую возможность и описанные в нем обстоятельства наступили, путем направления уведомления второй стороне.
Порядок расторжения договора по соглашению сторон
Данный способ является самым простым, поскольку арендатору и арендодателю достаточно договориться о расторжении договора, а затем составить и подписать соглашение, подтверждающее прекращение обязательств по договору и отсутствие у сторон претензий друг к другу. Его оформляют в той же форме, как и основной договор аренды помещения. Если договор был зарегистрирован в Росреестре, тогда соглашение необходимо будет тоже зарегистрировать.
Если же он был заверен у нотариуса, заверить необходимо и соглашение о расторжении.
В документе должна содержаться следующая информация:
- дата прекращения договора аренды;
- дата, в которую арендатор обязуется освободить помещение и передать его арендодателю;
- срок оплаты долга по аренде, если он есть.
Помещение возвращается по акту приема-передачи. Пока он не будет подписан, арендная плата продолжает начисляться.
к содержанию ↑Порядок отказа одной из сторон от договора
Такой вариант прекращения действия договора аренды может оказаться более сложным. Как правило, в договоре указывается, в какой срок необходимо уведомить вторую сторону об отказе. Если данного пункта нет, то для бессрочных соглашений этот срок, в соответствии с действующим законодательством, составляет 3 месяца.
Уведомление об отказе направляется в письменном виде заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, в котором должна быть указана причина. В случае дальнейшего судебного разбирательства опись вложения поможет подтвердить, что отправлено было именно письмо об отказе от договора, а уведомление о вручении — что другая сторона его получила. Затем, когда установленный срок истечет, аренда прекращается на общих основаниях: подписывается акт о приеме-передаче помещения, и только после этого прекращает начисляться арендная плата.
Важно! Для арендодателя действует дополнительное условие: даже если арендатор нарушил условия договора (например, не внес вовремя арендную плату, неподобающим образом использует помещение и др.), сначала необходимо в письменном виде потребовать устранения нарушения. И только в том случае, если нарушение не будет устранено в установленный срок, возможна отправка уведомления об отказе от договора.
к содержанию ↑Порядок расторжения договора через суд
Досудебное урегулирование
Если одна из сторон не желает расторгать договор аренды, вторая сторона имеет право обратиться в суд. Однако в этом случае ей необходимо совершить действия по досудебному урегулированию спора, а именно:
- отправить предложение о расторжении договора аренды заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении и указать срок для ответа (если его не будет в договоре, закон устанавливает стандартное время ответа — до 30 дней);
- дождаться ответа либо истечения срока.
Урегулирование спора непосредственно в суде
Если вторая сторона ответила отказом или установленное законом время истекло, тогда необходимо готовиться к судебному разбирательству:
- соберите доказательства нарушения договора второй стороной. Это могут быть заключение экспертизы о несоответствии состояния объекта недвижимости санитарным нормам, справка, подтверждающая порчу имущества в процессе пользования, и другие документы;
- составьте исковое заявление: опишите обстоятельства и сформулируйте ваши требования, сославшись на законодательные нормы;
- оплатите госпошлину и подайте заявление в суд вместе с доказательствами. Предоставьте дополнительные сведения по просьбе суда, посещайте заседания;
- после получения судебного решения и вступления его в законную силу можно обратиться в Росреестр для аннулирования договора аренды, если он был зарегистрирован;
- после совершения всех вышеуказанных действий вторая сторона обязана подписать акт о приеме-передаче недвижимости.
Мнение экспертаМитрофанов Денис РомановичПредставлять свои интересы в суде можно самостоятельно, силами своей компании. Однако если в штате нет юриста, лучше обратиться к услугам сторонней организации.
Если у сторон договора аренды есть финансовые претензии друг к другу, которые не удается решить самостоятельно, компания ЭОС готова прийти на помощь. Мы специализируемся на работе с дебиторской задолженностью, всегда учитываем интересы обеих сторон в решении финансовых вопросов и стараемся найти оптимальное решение для всех.
Иван Комиссаров Эксперт рынка проблемной B2B задолженности Другие статьи эксперта
к содержанию ↑Как расторгнуть договор аренды?
Порядок и способы расторжения договора аренды. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке. Расторжение договора аренды через суд. Досрочное расторжение договора аренды арендатором или арендодателем. Порядок действий, возможные риски. Минимизация рисков при расторжении договора аренды.
Расторгнуть арендный договор можно в суде либо отказавшись от него в одностороннем порядке.
Поговорим о двух способах.
1. Расторжение через суд.
Договор расторгается в суде в случае, когда одна из сторон нарушила его условия. Расторжение в суде допускается и в других ситуациях, если они указаны в договоре/законе.
В ситуации существенного изменения обстоятельств, после которых сторона утрачивает интерес к договору, его расторгают также через суд. Но доказать это изменение очень сложно. К примеру, смена экономической обстановки таким обстоятельством признано не будет.
Арендодатель может расторгнуть договор по следующим основаниям:
- использование арендного имущества не в соответствии с назначением или не на условиях договора;
- существенная утрата свойств арендуемого имущества;
- неуплата в срок более 2-х раз подряд (но можно предусмотреть в договоре и однократную – подобное не будет нарушением свободы договора);
- невыполнение обязанности провести капитальный ремонт.
Но часто затруднения вызывает оценка существенности, поэтому единообразия в судебной практике относительно данного критерия нет.
Арендодатель может прописать более детально основания для расторжения договора в суде, чтобы в ходе процесса проще было установить факт нарушений договора.
Когда расторгается договор аренды через суд всегда применим претензионный порядок. То есть досудебное урегулирование в таких делах – обязательная стадия.
Если сторона отказала в удовлетворении претензии или же ответ в установленный срок не будет получен, можно идти в суд.
Если же не соблюсти претензионный порядок, то иск оставят без рассмотрения.
Если же арендатор устранит все те обстоятельства, из-за которых было подано исковое?
Есть позиция ВАС о том, что в случае, если арендатор в разумный срок устранил все нарушения, то заявление о расторжении договора оставят без удовлетворения. Исключение составляет устранение нарушения платы за аренду. В этом случае арендодатель имеет право подать исковое заявление.
В случае продолжительного непредъявления иска он утратит право на обращение с иском по этому основанию.
Процесс расторжения через суд требует от арендодателя доказать все заявленные в иске обстоятельства.
к содержанию ↑2. Односторонний отказ от договора
Если срок договора в нем не определен, то стороны вправе в одностороннем порядке отказаться от такого договора. Этот вариант наиболее удобен и позволит сэкономить сторонам спора время и финансы.
В договор советуем добавить положения, расширяющие перечень оснований для одностороннего отказа или же, напротив, указать возможность немотивированного отказа.
Есть два способа минимизации рисков, связанных с отказом от договора.
- Насколько подобное возможно, конкретизировать для арендодателя условия и основания для отказа от договора. Желательно при этом либо избегать фраз про существенность или же разъяснить, что в конкретном договоре признается под существенностью.
- Подробно регламентировать процедуру одностороннего отказа: порядок уведомления, сроки, и тд.
Если отказ выполнен с нарушением, то он не будет порождать соответствующих последствий и его можно будет оспорить в суде.
С 2015 г. односторонний отказ может привести к возникновению обязательства выплаты некой компенсации контрагенту.
Мнение экспертаМитрофанов Денис РомановичПрименительно к договору аренды законом подобное не предусмотрено, но при заключении договора положение о подобных выплатах может быть включено, поэтому важно внимательно изучать договор перед подписанием.
Арендодателю нужно понять, готов ли он платить за односторонний отказ или настроен на тяжбы.
Вообще рекомендуется в договоре разделить положения по судебному и внесудебному расторжению договора. Очень часто судьи не понимают, например, выполнена ли процедура одностороннего отказа, поскольку стороны могут из-за неясных формулировок перепутать односторонний отказ и расторжение по соглашению сторон.
Для того чтобы минимизировать риски по взысканию с арендодателя убытков из-за досрочного прекращения договорных отношений, рекомендуем принять во внимание следующее.
Для начала разберемся, из-за чего у арендатора могут возникнуть убытки:
- арендатор лишен возможности использовать арендуемое помещение;
- арендодатель повредил имущество арендатора;
- арендатор ремонтировал имущество арендодателя, но не получил за это возмещения.
Какова же практика судов по подобным спорам.
к содержанию ↑1. Взыскание упущенной выгоды
Если договор был расторгнут по желанию арендодателя и само расторжение было проведено в соответствии с законом или договором, то суды вряд ли признают заявленные ко взысканию денежные средства как убытки.
Поэтому важно арендатору соблюдать процедурные моменты каких-либо действий: допустим, доказывать нецелевое использование сдаваемого в аренду помещения (если подобное основание прописано в договоре). Для доказательств можно подготовить акт осмотра помещения. Однако в каждом конкретном случае перечень доказательств будет разным.
Чтобы защититься от притязаний арендатора, арендодатель должен собрать доказательства, что виной принятия решения о досрочном прекращении является арендатор. И хорошую услугу в этом составит правильно подготовленный договор.
Советуем указать в договоре то, что односторонний отказ арендодателя не будет являться поводом взыскания с него убытков/упущенной выгоды.
к содержанию ↑2. Риски взыскания компенсации за имущество арендатора
Чтобы нивелировать риски получения исков о взыскании денежных средств за имущество арендатора, нужно при заключении договора заранее предусмотреть судьбу такого имущества.
Как вариант, включить в договор пункты о сроках, порядке вывоза арендатором своего имущества. Можно также указать основания, когда арендодатель может забрать имущество арендатора, в качестве санкции за ненадлежащее исполнение договорных положений – допустим, если арендатор не уложится в срок вывоза своего имущества.
Советуем до того, как распорядиться таким имуществом, все же письменно уведомить арендатора о своих намерениях.
к содержанию ↑3. Риски взыскания компенсации за ремонт или создание неотделимых улучшений
Существует общее правило – капитальный ремонт делает арендодатель, а арендатор — текущий в рамках поддержания помещения в надлежащем состоянии. Но подобную конструкцию можно менять.
То есть, в договоре желательно прописать, во-первых, регламент по согласованию с арендодателем расходов на капитальный ремонт и установку неотделимых улучшений, во-вторых, добавить положение, что арендатор не сможет рассчитывать на компенсацию этих расходов ни при каких условиях, включая прекращение договора.
Автор Дана Высоцкая, юрист юрфирмы «Ветров и партнеры»
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Будем рады увидеть вас среди наших клиентов!
Звоните или пишите прямо сейчас!
Юридическая фирма «Ветров и партнеры»
Следующая
больше, чем просто юридические услуги
