Энциклопедия решений. Государственная регистрация гражданско-правового договора (июль 2025)

Гражданское законодательство различает государственную регистрацию прав и государственную регистрацию сделок. В частности, вопросам государственной регистрации прав на имущество посвящена ст. 131 ГК РФ, согласно которой государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

На необходимость государственной регистрации прав на имущество (принадлежности объекта гражданских прав определенному лицу, ограничений таких прав и обременений имущества) указывает также ст. 8.1 ГК РФ.

Закон может предусматривать случаи, когда сделка (в том числе договор как двух- или многосторонняя сделка) требует государственной регистрации. Так, отдельные нормы Гражданского кодекса РФ предусматривают обязательную государственную регистрацию для некоторых договоров . Например, необходимость государственной регистрации предусмотрена для договоров аренды недвижимого имущества (за исключением случаев, установленных законом) (п.

658 ГК РФ)*(1).

До 01.03.2013 действовали положения ГК РФ, предусматривающие государственную регистрацию договоров:

— продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

— продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

— дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

— договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ).

Однако в соответствии с ч. 8 ст. 2 федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст.ст.

558, 560, 574, 584 ГК РФ, к договорам, заключаемым после дня вступления в силу этого федерального закона, применению не подлежат.

Судебная практика исходит из того, что государственная регистрация сделок, предметом которых является недвижимое имущество, необходима только в случаях, прямо определенных в законе, в отношении же прочих сделок с недвижимостью таковая регистрация не осуществляется (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21). Поэтому договоры с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации только в том случае, если это прямо предусмотрено законом.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, для третьих лиц считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Это означает, что, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, стороны не могут ссылаться на его незаключенность, поскольку государственная регистрация договора необходима лишь для возникновения его вещного эффекта (действия в отношении третьих лиц).

Такой эффект выражается в том, что права, предоставленные стороне незарегистрированного договора, не могут быть противопоставлены третьим лицам. К примеру, в случае заключения долгосрочного договора аренды недвижимости, не прошедшего государственную регистрацию, арендатор не приобретает преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст.

Поэтому в ряде случаев арендатору целесообразно обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды в наиболее короткий срок. В отношениях же между сторонами договора аренды права и обязанности из договора возникают не в момент его государственной регистрации, а в момент получения лицом, направившим предложение о заключении договора, акцепта лица, которому такое предложение было направлено (п. 1 ст.

433 ГК РФ)*(2).

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, регистрация может быть произведена без ее участия по решению суда, вынесенному по требованию другой стороны (п. 2 ст. 165 ГК РФ).

Причем сторона, которая фактически исполнила договор до его необходимой государственной регистрации (передала имущество, уплатила деньги), не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о его государственной регистрации. Такое поведение будет расцениваться как злоупотребление правом, что повлечет за собой отказ в защите права со стороны суда (п. 2 ст.

10 ГК РФ, п. 61 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

От государственной регистрации сделок в отношении недвижимого имущества необходимо отличать государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, под которыми понимаются право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение (ст. 8.1, п. 1 ст.

131 ГК РФ).

По общему правилу государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. В случаях, установленных федеральным законом, наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия, — безвозмездное пользование (ссуда), а также требования к содержанию и использованию таких объектов и требования, установленные охранным обязательством (ч. 9 ст.

Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество выступают не только договоры и иные сделки, но и акты органов государственной власти и органов местного самоуправления, акты (свидетельства) о приватизации, свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные акты, акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти, а также иные основания, перечисленные в ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ.

Государственная регистрация не является элементом формы сделки. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч. 3 ст.

1 Закона N 218-ФЗ).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 5 ст. 1 Закона N 218-ФЗ).

Государственную регистрацию прав и сделок необходимо отличать от регистрации некоторых видов имущества (например, транспортных средств).

*(1) В связи с принятием и изменением Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, сначала отменившего правило о государственной регистрации для договоров аренды недвижимого имущества, заключенных после 01.03.2013, а затем восстановившего его с 04.03.2013, существовала неопределенность в отношении договоров аренды недвижимости, заключенных 2 и 3 марта 2013 г. В настоящее время эта неопределенность устранена разъяснениями Пленума ВАС (см. п.п.

14, 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

*(2) Аналогичный подход был сформирован в судебной практике еще до внесения изменений в п. 3 ст. 433 ГК РФ (с 1 июня 2015 года), которыми уточнено, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации именно для третьих лиц (п.

77 ст. 1, ч. 1 ст.

2 Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»). Так, из п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, постановления Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4905/11 и п.

к содержанию ↑

Что такое Росреестр и для чего он нужен

Росреестр — федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий регистрацию прав собственности и кадастрового учета недвижимости. Зарегистрировать (узаконить) договор также можно в Росреестре. Путем введения процедуры государство стремится защитить права сторон, участвующих в операциях с недвижимостью, и вместе с тем повысить прозрачность сделок.

Все сведения о регистрации недвижимой собственности фиксируются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Информационная база предоставляет доступ к «истории» любого объекта — возможно отследить процесс изменения прав, узнать имена прошлых владельцев и т. д.

В реестре содержатся данные о более 150 млн объектов недвижимости по всей территории РФ.

Пренебрегать требованиями законодательства нельзя. Если не зарегистрировать контракт, он будет считаться недействительным с юридической точки зрения, а это уже влечет за собой множество последствий. Следует заранее выяснить, подлежит ли заключаемый договор регистрации в Росреестре конкретно в вашем случае.

к содержанию ↑

Какие документы о собственности могут быть у собственника

Единственным подтверждением перехода прав на объект от одного владельца к другому является запись в ЕГРН. Данные о совершении государственной регистрации прав собственности вносят специалисты Росреестра, которые впоследствии формируют для заявителя соответствующий документ. Выписки из ЕГРН начали выдавать с 2016 года.

До этого собственники могли получить на руки бумажное свидетельство о госрегистрации недвижимого имущества в бумажном формате.

При заказе выписки из ЕГРН владелец недвижимости должен решить, в каком виде он желает получить документ — в электронном или бумажном. Для получения физического экземпляра придется лично обратиться в МФЦ, чтобы подать заявку и оплатить госпошлину (460 рублей). Запросить электронный вариант можно через официальный сайт ЕГРН.Реестр, где поиск объекта выполняется по адресу или кадастровому номеру.

Стоимость услуги — от 200 до 350 рублей.

к содержанию ↑

Как зарегистрировать сделку в Росреестре

Процедура регистрации права на недвижимое имущество и сделки с недвижимостью проводится работниками федеральной службы. Для этого необходимо иметь на руках подписанный договор, правильно составленное заявление, а также другие обязательные документы из списка. Кроме того, потребуется оплатить госпошлину в установленном размере (для физлиц — 2 000 рублей, а для юрлиц — 22000 рублей).

Зарегистрировать соглашение можно двумя способами.

• Лично. Для госрегистрации договора понадобится приехать в отделение Росреестра. В Москве прием документов осуществляется через МФЦ. При личном посещении одного из филиалов заявитель должен предоставить работнику госучреждения оригинал паспорта.
• Онлайн. Загрузить документы в электронном формате можно на портале Госуслуг. Но в таком случае каждая из бумаг должна быть заверена усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Сделать это можно с помощью специального ПО.

Представители Росреестра изучают документы заявителей — оценивают их полноту, проверяют законность и т. д. Процесс занимает не больше 10 дней.

Дальше принимается решение о регистрации сделки с недвижимостью. Специалисты вправе приостановить регистрационные действия, если документы были поданы в неправильном виде. Чтобы не пришлось выполнять двойную работу, заранее уточните, какие договора надо обязательно регистрировать в Росреестре, а также ознакомьтесь с правилами оформления и подачи документации.

к содержанию ↑

Какие документы нужны при регистрации

заявление о регистрации сделки (аренда, ипотека и т. д.);
регистрируемый договор с подписями всех сторон;
удостоверение личности заявителя (паспорт);
подтверждение уплаты госпошлины в виде квитанции;
доверенность (если заявление подает третье лицо).

Причин, по которым Росреестр может приостановить регистрацию сделки с недвижимостью или выдать отказ, достаточно много. Чаще всего проблемы возникают с документами на сам объект. Например, государственные органы могут выявить у постройки признаки самовольного строительства, найти ошибки в оформлении технических материалов (техплана, проекта межевания и др.), обнаружить наложение границ смежных участков и т.п.

к содержанию ↑

Государственная регистрация сделок

Понятие сделки появилось в гражданском праве довольно давно и его правовой характеристикой занимались многие ученые. Сделки представляют собой важный механизм в гражданском праве, который выступает в качестве самостоятельного и добровольного регулирования отношений между людьми. Существование такого механизма способствует развитию процесса установления надлежащего гражданского правопорядка в обществе.

В связи с тем, что количество правоустанавливающих юридических действий между лицами неуклонно возрастает, то правовой институт сделок становится особо актуальным. Ведь каждый гражданин практически ежедневно сталкивается с совершением сделки, будь то покупка продуктов в магазине, аренда квартиры, оформление кредита или покупка автомобиля.

Определение 1

Сделкой признаются целенаправленные и правомерные действия субъектов гражданского права, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как и любое гражданско-правовое понятие, сделка имеет некоторые составные элементы. Такими элементами являются:

• субъект гражданского права и выражение его воли;
• объект правоотношений.

Любая сделка при своем существовании с одной стороны имеет волю субъекта, которая может выражаться в договорных правоотношениях, а с другой стороны, ограничения законодателя, который все-так ограничивает эту волю. Это проявляется в императивно-диспозитивном характере норм гражданского права.

Как и любое юридически значимое понятие, сделки порождают определенный круг прав и обязанностей для тех лиц, которые являются сторонами сделки. К ним также применяются все меры ответственности за нарушение обязательств по сделкам в соответствии с законодательством. С помощью заключения сделки происходит установление, изменений или прекращение прав и обязанностей.

Как уже было сказано, институт сделок в гражданском праве довольно древний, и еще в Риме юристы дискутировали о понятии и применении сделок, однако ими не было сформировано единого понятия и института. Со временем, законодатель постепенно стал закреплять в нормативных актах это понятие, главным критерием которого являлось выражение воли сторон. Сделка является разновидностью юридического факта.

Сделка направлена на достижение определенного результата и именно это отличает ее от юридического поступка.

« Государственная регистрация сделок» Помощь эксперта по теме работыРешение задач от ИИ за 2 минутыПомощь с рефератом от нейросетиОпределение 2

Исследованием института сделки занимались многие отечественные, цивилисты, в том числе И. Б. Новицкий, Г. Ф. Шершеневич, Е. А. Суханов и многие другие.

Важно понимать, что отношения, связанные с заключением сделок, постоянно подвергаются влиянию политических, экономических и социальных изменений внутри общества. Отсюда следует постоянное изменение законодательства, внесение в него правок и дополнений. Именно в зависимости от этих факторов субъект формирует свою волю в отношении определенных правоотношений.

В настоящее время российским законодательством фактически установлено четыре вида формы сделок, для каждой из которых законодательно определены условия заключения сделки именно в этой форме: устная форма, письменная форма, конклюдентная форма и бездействие. Кроме того, каждая из указанных форм сделки, в зависимости от особенностей и специфики заключаемого соглашения, может также классифицироваться по различным (как правовым, так и иным, например, социально-экономическим) основаниям.

Следующая

Семейное правоНа какой неделе уходят в декретный отпуск (нюансы)