Адвокат по жилищным делам: как оформить покупку недвижимости на несовершеннолетнего ребенка
Несовершеннолетним (ребенком) признается лицо, не достигшее возраста 18 лет (совершеннолетия) (п. 1 ст. 54 СК РФ).
Покупка недвижимости (в отличие от продажи (иного распоряжения) объектом недвижимости, принадлежащим несовершеннолетнему) на несовершеннолетнего ребенка осуществляется по общим правилам гражданского законодательства, с учетом особого правового статуса несовершеннолетних, связанного с ограничением их дееспособности. Под дееспособностью понимается способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, которая возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении 18-летнего возраста (п. 1 ст.
21 ГК РФ).
При заключении сделок по покупке недвижимости различают дееспособность несовершеннолетних до 14 лет и дееспособность несовершеннолетних с 14 до 18 лет (за исключением случаев приобретения полной дееспособности при вступлении в брак до достижения 18 лет либо объявления несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипация)) (п. п. 1, 2 ст.
21, п. 1 ст. 27 ГК РФ).
При приобретении объектов недвижимости на несовершеннолетних до 14 лет (малолетних) сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).
При этом имущественную ответственность по таким сделкам несут их родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине (п. п. 1, 3 ст.
28 ГК РФ). Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими 14 лет, самостоятельно, ничтожны, но в интересах несовершеннолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде (п. п.
1, 2 ст. 172 ГК РФ).
Несовершеннолетние дети в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать сделки по приобретению недвижимости с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей или попечителя) (п. 1 ст. 26 ГК, п.
3 ст. 60 СК РФ). В случае если несовершеннолетний приобрел дееспособность в полном объеме в связи с вступлением в брак или эмансипацией (п.
2 ст. 21, п. 1 ст.
27 ГК РФ), получать такое согласие не требуется.
Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, как правило, не оформляется в виде отдельного документа, а указывается в договоре, например, следующим образом: «Ф.И.О., 12.12.2006 рождения, имеющий паспорт (далее указываются реквизиты паспорта или иного документа, удостоверяющего личность), действующий с согласия своего законного представителя Ф.И.О., что подтверждается свидетельством о рождении (далее указываются реквизиты свидетельства о рождении либо иного документа, подтверждающего полномочия законного представителя)».
Вместе с тем отметим, что совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет сделка по покупке недвижимости действительна также при последующем письменном одобрении законным представителем (п. 1 ст. 26 ГК РФ).
Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 175 ГК РФ).
При приобретении недвижимости на несовершеннолетнего ребенка до 18 лет важно принимать во внимание, что продавцами недвижимости не могут быть опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники, так как они не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (п. 3 ст. 37 ГК РФ).
В остальном порядок заключения договора купли-продажи недвижимости на несовершеннолетнего ребенка такой же, как и при прочих сделках купли-продажи, и регулируется общими правилами гражданского законодательства.
Представление документов на государственную регистрацию при приобретении недвижимости несовершеннолетним ребенком осуществляется в общем порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Особенности связаны с ограничением дееспособности несовершеннолетнего и влияют только на порядок подачи заявления о государственной регистрации. Заявления о государственной регистрации представляют:
- от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет — их законные представители, подтверждая свои полномочия действовать в качестве законных представителей;
- несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет — самостоятельно. Несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет предъявляется документ, удостоверяющий личность (п. п. 3, 4 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утв. Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278).
В связи с этим на государственную регистрацию помимо предусмотренных законодательством о государственной регистрации документов, необходимых для государственной регистрации сделки по приобретению недвижимости на несовершеннолетнего, представляются документы, подтверждающие полномочия законных представителей несовершеннолетнего.
По общему правилу полномочия родителей и усыновителей подтверждаются свидетельствами, выданными органами ЗАГС: свидетельством о рождении несовершеннолетнего, свидетельством об усыновлении (ст. ст. 23, 43 Федерального закона от 15.11.97 N 143-ФЗ «Об актах гражданского состояния»).
Полномочия опекунов несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, попечителей несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет подтверждаются соответствующим документом, выданным органом опеки и попечительства (п. 1 ст. 34, п.
1 ст. 35 ГК РФ). Если лицу, нуждающемуся в опеке (попечительстве), в течение месяца не назначен опекун (попечитель), выполнение обязанностей опекунов (попечителей) временно возлагается на орган опеки и попечительства (п.
1 ст. 35 ГК РФ).
Несовершеннолетним, помещенным под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны или попечители не назначаются. Исполнение обязанностей опекунов или попечителей возлагается на указанные организации (п. 4 ст.
35 ГК РФ, п. 2 ст. 155.2 СК РФ).
Временное пребывание ребенка в организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в целях получения им медицинских, социальных, образовательных или иных услуг либо в целях обеспечения временного проживания ребенка в течение периода, когда родители, усыновители либо опекуны или попечители по уважительным причинам не могут исполнять свои обязанности в отношении ребенка, не прекращает прав и обязанностей родителей, усыновителей либо опекунов или попечителей в отношении этого ребенка (п. 2 ст. 155.1 СК РФ).
Каких-либо особенностей проведения государственной регистрации перехода права при приобретении недвижимости несовершеннолетним ребенком действующим законодательством не установлено.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Материал статьи взят из открытых источников
к содержанию ↑Росреестр разъясняет: Как оформить недвижимость в собственность ребенка
Ежедневно в региональный ведомственный Контакт-центр Росреестра от жителей Саратовской области поступают сотни вопросов в сфере оформления недвижимости.
Один из самых популярных — вопрос о том, кто может представлять интересы детей в Росреестре при оформлении недвижимости в его собственность.
Ответ экспертов саратовского Росреестра.
По закону представлять интересы малолетних детей в возрасте от 0 до 14 лет при совершении ими сделок с недвижимостью должны их законные представители — родители или усыновители. При отсутствии родителей и усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения (например, при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания), законными представителями являются опекуны.
Законные представители подают от имени малолетних детей документы в Росреестр и подписывают договоры. При этом достаточно присутствия одного из законных представителей.
Свои полномочия законный представитель должен подтвердить документом. Для родителя такими документами являются паспорт и свидетельство о рождении ребенка, для усыновителя – свидетельство об усыновлении, для опекуна — решение органа опеки о назначении опекуном. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства.
Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его опекуном и действует от имени и в интересах ребенка на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение.
Несовершеннолетние дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью самостоятельно, но с письменного согласия законного представителя. При этом согласие может быть получено как до совершения сделки, так и после нее.
Несовершеннолетний ребенок самостоятельно подает заявление в Росреестр, предъявляя паспорт в качестве документа удостоверяющего личность. Для подтверждения полномочий законному представителю необходимо предъявить свидетельство о рождении, решение о назначении лица опекуном, попечителем или другие документы, подтверждающие, что лицо является законным представителем несовершеннолетнего.
Напоминаем, что задать свои вопросы в сфере оформления недвижимости экспертам саратовского Росреестра вы можете по телефонам регионального ведомственного Контакт-центра: (8452)748777 и (8452)372691.
к содержанию ↑Можно ли оформить квартиру на ребенка?
Купить за свои деньги квартиру несовершеннолетний ребенок вряд ли может, а вот стать собственником, даже единственным, — вполне. Эта ситуация имеет плюсы и минусы, а также некоторые особенности, о которых и расскажем в этой статье. Итак, как делается оформление квартиры на несовершеннолетнего ребенка.
Возможно ли это
Ограничений для оформления квартиры на ребенка нет. Это может произойти в результате приватизации ранее не приватизированного жилья, покупке нового жилья, дарения или наследования недвижимости. Также можно оформить часть квартиры на ребенка.
Плюсы и минусы оформления квартиры на ребенка
Если какая-то недвижимость оформляется на несовершеннолетнего ребенка, и он становится единственным собственником, в отношении действий с этой недвижимостью появляются плюсы и минусы. С одной стороны, интересы ребенка (и его семьи) теперь защищаются законом, с другой — есть ограничения на использование жилья.
Плюсы оформления квартиры на ребенка:
- Такую недвижимость нельзя делить, если возникают имущественные споры между супругами. Она остается в собственности у того человека, на которого оформлена.
- Эту квартиру не заберут за долги родителей — если есть просроченные кредиты, задолженность за ЖКХ, оформляется банкротство и так далее.
- Существенно снижаются возможности для махинаций с недвижимостью. Квартиру в собственности малолетнего ребенка, например, нельзя подарить, и вообще варианты действий с ней ограничены. Это защищает права несовершеннолетнего и не дает мошенникам возможности отобрать жилье.
Минусы оформления квартиры на ребенка:
- Эту квартиру нельзя использовать как залог для оформления кредита.
- Чтобы распоряжаться этой квартирой, необходимо предварительно получить разрешение от органов опеки и попечительства, а те в свою очередь будут требовать, чтобы жилищные условия и интересы ребенка не ухудшались.
- Осложняется продажа такой квартиры. Опека опять же будет требовать, чтобы ребенку было приобретено другое жилье, равноценное предыдущему.
- В случае с арендой тоже могут быть сложности, хотя за ребенка оформлять бумаги могут родители.
Игорь Поздняков
директор департамента защиты потребителей, Роскачество
Следует отметить, что предварительное разрешение органа опеки и попечительства или отказ в выдаче такого разрешения выдаются в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
При этом предварительное разрешение или отказ в выдаче такого разрешения могут оспорить в судебном порядке опекун или попечитель, иные заинтересованные лица, а также прокурор.
Если квартира использовалась по договору социального найма, а потом была приватизирована семьей, оформить ее можно на несовершеннолетнего ребенка. Для этого потребуется письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, которые тоже имеют право на долю в приватизированной квартире. С другой стороны, ребенок может, напротив, отказаться от участия в приватизации (но он сохраняет право жить и быть прописанным в этом жилье).
Если ребенок зарегистрирован в этой квартире, проживает в ней на момент приватизации, не имеет другого жилья, он может бессрочно пользоваться этим жильем.
Квартиры первичного и вторичного рынка могут быть оформлены на несовершеннолетнего ребенка. Но быть полноценной стороной договора он не может до достижения 18 лет. Так, за малолетних детей (то есть до 14 лет) документы подписывают законные представители (обычно родители).
Они выступают от лица ребенка. А дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать такие сделки только с письменного согласия родителей.
Дарение удобно тем, что если происходит между близкими родственниками, не нужно уплачивать налог со сделки. Поэтому часто такие сделки происходят внутри семьи.
Особенность в данном случае опять же в том, что бумаги за малолетнего ребенка подписывает законный представитель, а уже имеющий свой паспорт – подписывает сам, но с согласия законных представителей. Такую сделку можно не заверять у нотариуса и просто оформить переход права собственности через Росреестр.
Специфика использования жилья, принадлежащего ребенку
Если квартиру ребенка хотят продать или сдать, необходимо получить разрешение органов опеки. У той будут определенные условия, на которых подобные действия возможны.
В случае с продажей органы опеки проследят, чтобы ребенку приобрели другое жилье, не ухудшив его жилищные условия и не оставив его без квартиры вообще.
В случае с арендой органы опеки могут потребовать, чтобы был открыт счет для перевода получаемых денег. Снять с него деньги ребенок сможет после достижения совершеннолетия, а до этого времени средства можно использовать для его нужд — лечение, обучение, и так далее.
Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.
При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.
Следующая