Право дарения доли квартиры постороннему человеку

Моя мать унаследовала 3/4 доли квартиры, а ее родная сестра — 1/4. Сестра собирается подарить свою долю стороннему человеку (не родственнику) с целью завуалировать продажу своей доли (без истребования согласия у второго собственника). Площадь квартиры не позволяет выделить сестре в качестве доли отдельную комнату, лишь ее часть.

Законно ли действие собственника 1/4?

Наталия БулаховаКонсультаций: 236

Доля в праве собственности может являться объектом сделки, поэтому действия законны.

Как и любому другому собственнику, собственнику 1/4 доли принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.

250 ГК РФ не потребуется.

При этом следует учесть несколько важных юридических моментов.

Во-первых, если собственник 1/4 доли (сестра матери), заключая договор дарения 1/4 доли с посторонним человеком (не с другим сособственником квартиры), будет злоупотреблять своим правом и наносить вред собственнику других 3/4 долей (матери автора вопроса), тем самым лишая возможности воспользоваться правом преимущественной покупки, то сделка по дарению 1/4 доли будет считаться притворной.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка – это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях.

Если сделка дарения доли не отвечает признаку безвозмездности, а будет иметь целью возмездное отчуждение 1/4 доли в праве собственности на квартиру в обход прав другого собственника, при этом за отчуждаемую долю в квартире даритель получит встречную передачу денег, вещи либо встречные обязательства, то такая сделка является притворной (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

В этом случае сделка по дарению доли будет недействительной (ничтожной) в силу ст. 10 «Пределы осуществления гражданских прав» и ст. 168 «Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта» ГК РФ.

При наличии доказательств сторона, чьи интересы будут нарушены данной сделкой (в конкретном случае – мать автора вопроса), может в судебном порядке признать недействительным договора дарения доли, применив последствия недействительности сделки.

Во-вторых, с 1 сентября 2022 г. в законодательство РФ были внесены изменения, которые касаются долевых собственников жилых помещений.

В частности, ст. 30 ЖК РФ была дополнена новыми нормами, касающимися размеров отчуждаемой доли в праве собственности жилого помещения (Федеральный закон от 14.07.2022 № 310-ФЗ «О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Согласно ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение с 1 сентября 2022 г.

не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения на каждого сособственника.

Автор вопроса не указал общую площадь интересующей его квартиры, поэтому более детально ответить на вопрос не представляется возможным. Но в любом случае в конкретной ситуации собственник 1/4 доли (сестра матери) может любым законным способом произвести отчуждение своей доли на квартиру за исключением действий, которые повлекут разделение этой 1/4 доли в праве общей собственности, если в результате такого раздела 1/4 доли площадь квартиры, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее 6 кв. м общей площади этой квартиры на каждого сособственника.

Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, являются ничтожными.

Следует заметить, что действующим законодательством не установлены ограничения прав собственника доли на его вселение в квартиру в том случае, когда площадь квартиры не позволяет выделить этому сособственнику отдельную жилую комнату соразмерно его доле. А именно этот момент интересует автора вопроса.

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение собственностью, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Более того, собственник доли (независимо от ее размера) может без согласия другого сособственника встать на постоянный регистрационный учет по адресу квартиры, а также вселить своих несовершеннолетних детей в квартиру в качестве постоянно проживающих в жилом помещении лиц (ст. 679 ГК РФ, ст. 70 ЖК РФ).

Если долевым собственникам не удается договориться мирным путем, а именно: определить порядок пользования квартирой, или провести сделку, выкупив у другого сособственника его долю, или всем собственникам принять решение о продаже квартиры целиком, то без судебного процесса не обойтись.

Дарение части квартиры супругами

Существует еще несколько вариантов, когда для дарения части квартиры не требуется согласие остальных собственников. Это касается области супружеских отношений — семейное право влияет на имущественные обязанности супругов в отношении друг друга. Вторая сторона (супруг, супруга) может иметь равные права на долю в квартире, но в ряде случаев это правило не работает.

Выделяют следующие ситуации, когда согласие супруга на дарение квартиры или части квартиры не требуется:

• недвижимость получена одним из супругов в результате дарения;
• квартира отошла одному из супругов по завещанию;
• квартира была приобретена одним из супругов до вступления в брак;
• собственность ранее была разделена решением суда или по обоюдному согласию — эту ситуацию следует разрешать только с юристом, который должен изучить все детали судебного решения или договора раздела имущества.

Выделение доли в квартире должно быть оформлено до того, как начинается процесс дарения, поскольку в договоре дарения указывается не только адрес объекта, но и приводится его описание с указанием стоимости. Без определения же доли выяснить ее стоимость невозможно.