Покупка земли — важный шаг, требующий основательной подготовки. Если есть сомнения, особенно когда у участка сложная история — лучше отказаться от сделки. А вообще проверьте статус своего земельного участка. Пока не отобрали.
Группа садоводов из Туапсинского района Краснодарского края заставляют отдать земельные участки государству и снести расположенные на них постройки. Люди посчитали — расходы на снос одного коттеджа составит примерно в 3 млн рублей.
Дело тянется с 2024 года. Тогда Туапсинская межрайонная прокуратура предъявила иски к 54 членам ДПК «Буревестник». Ведомство потребовало изъять около 0,5 гектара земли и снести коттеджи на этой территории – мол, участки находятся в зонах санитарной охраны курортов, где строительство объектов, не связанных с лечением и отдыхом, запрещено. Кроме того, часть территории примыкает к лесному фонду, а построенные объекты не соответствуют строительным нормам.
В 2025 году Туапсинский районный суд обязал садоводов передать землю государству. В мае 2026 года Краснодарский краевой суд оставил решение первой инстанции без изменений. 1 июля Четвёртый кассационный суд отказался приостанавливать его исполнение.
Сейчас садоводы пытаются оспорить решения местных судов в Конституционном суде. По их словам, суды не учли правовые позиции КС в 2025 года по делу сочинских садоводов.
В обращении в Конституционный суд садоводы утверждают, что из-за нарушений, допущенных властями при выделении земли и выдаче разрешений, страдают добросовестные покупатели. Они приобрели участки у муниципалитета в 2006-2008 годах, получили разрешения на строительство, зарегистрировали права в ЕГРН и проводили сделки без ограничений. Часть построек, по словам заявителей, была узаконена через суды.
Чтобы не столкнуться с подобной ситуацией в будущем, нужно быть внимательными при покупке недвижимости, отметил председатель Союза жилищных организаций Москвы, член Комитета по ЖКХ ТПП России, юрист Константин Крохин в беседе с Царьградом:
Если речь идёт о земельных участках, необходимо привлекать для проверки документов юристов, которые специализируются на недвижимости и, в частности, на земельном праве.
По его словам, во многих регионах с высокой стоимостью и ликвидностью недвижимости, таких как курортные зоны, столицы и крупные города, включая Ленинградскую и Московскую области, Москву и Калининград, важно учитывать курортный потенциал территорий. Это могут быть горы, море или озёра. Необходимо обратить внимание на статус, вид разрешённого использования и категорию земель. Если участки находятся в природоохранных зонах или ограничены в обороте, например, принадлежат Министерству обороны или предприятиям, связанным с энергетикой или оборонным комплексом, то их использование регулируется особыми правилами. Если такие объекты попадают на рынок, существует риск нарушений. В судебной практике уже есть примеры, когда решения принимали не региональные, а муниципальные власти, например, в Краснодарском крае. Есть решение, где продажа не подтверждалась и не одобрялась федеральными органами власти, когда эти земли ограничены в обороте и относятся к предприятиям федерального подчинения и прочее.
То есть здесь нет простого решения. Когда земли меняют статус, переходя из природоохранных в категорию для индивидуального жилищного строительства, дач или подсобных хозяйств, всегда есть риск, что на этапе перехода была нарушена процедура или не уплачены налоги за перевод из одной категории в другую.
Люди, добросовестные приобретатели, не бесплатно получали эти объекты, они деньги за это платили, свои деньги, но зачастую оказывались у разбитого корыта. Потому что имущество выбыло из ведения государственного собственника с нарушением процедуры. Этого достаточно для удовлетворения иска об изъятии подобных земель. А убытки возмещать должны злоумышленники, которые это всё организовали. Но они уже уехали из страны, либо сидят в тюрьме, но ничего возвращать не будут,
— говорит эксперт.
Покупка земли — это важный шаг, требующий тщательной подготовки. Если есть сомнения, особенно когда у земли сложная история — она переходила из одного хозяйства в другое, из колхоза в совхоз, потом в акционерное общество, с долями и паями, — лучше отказаться от такой сделки, говорит Константин Крохин. Лучше не рисковать.
